올해 4월 기준 준공후 미분양 물량은 1만3000호를 기록했다. (자료=연합뉴스)

[한국정경신문=박세아 기자] 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’ 문제가 여전하다. 준공 후 미분양 주택 수가 10개월 연속 증가를 유지하면서 건설사들의 불안감이 커지고 있다.

9일 한 건설사 관계자는 “전반적인 부동산 시장 침체기 속 원자잿값 감소와 인건비 상승으로 분양가가 치솟으면서 지방을 중심으로 미분양 물량 해소가 쉽지 않은 상황”이라고 밝혔다.

국토교통부 주택통계를 보면 4월 기준 미분양 주택수는 지난해 12월 이후 증가해 7만호를 넘었다. 이 가운데 제일 문제가 되는 준공후 미분양은 1만3000호에 육박한다. 보통 시행사와 시공사는 분양대금으로 금융권에서 받은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 공사비를 정산한다.

이에 미분양 시 시행사가 금융권에서 돈을 빌릴 때 지급보증을 선 건설사, 자금을 회수받아야 하는 금융권까지 연쇄 충격이 온다. 금융사는 보통 본 PF단계에서 시공사 책임준공이나 보증 등을 대출 요건으로 내건다. 나이스신용평가 분석을 보면 현대건설, DL이앤씨와 같은 국내 주요 11개 건설사 책임준공 약정금액은 61조원이다.

최근 PF구조조정이 본격화되면서 비파아트(오피스텔, 상가, 지식산업센터 등) 준공 후 미분양 물건의 담보 대출은 올스톱됐다. 약정에 따라 시행사들이 갚지 못한 빚은 그대로 건설사들이 떠안게 될 가능성이 커졌다.

한 지역 건설사 대표는 “부동산 시장 체질이 바뀌면서 미분양이 많아 감당해야 하는 이자부담이 나날이 커지고 있다”며 “특히 중소형 건설사는 큰 아파트 단지나 토목, 해외사업 진출이 어려워 국내 부동산 시장이 풀릴 때까지 마냥 기다리는 수밖에 없다”고 말했다.

금융감독원이 이번 주부터 PF사업성 평가에 나서면서 어려움을 겪는 건설사들이 더 많아질 것으로 보인다. 금감원 평가에 따라 부실 사업장 정리가 다음달부터 본격화된다. PF사업 등급에 따라 유의 및 부실우려 사업장의 재구조화나 자율매각, 경공매 등을 실시한다. 비교적 규모가 작은 건설사들이 빠르게 정리 수순을 밟을 것으로 예상된다. 올해 1∼4월 폐업 신고를 한 종합건설사는 187개에 이른다. 이는 같은 기간 기준으로 금융위기가 끝난 2011년 이후 가장 많다.

정부는 미분양 물량 해소를 위해 기업구조조정리츠(CR리츠)나 한국토지주택공사를 통해 PF사업장 토지 인수 등 대책을 내놨지만 아직 역부족이라는 평가다.

CR리츠는 지방 미분양주택을 사들이는 기업구조조정리츠다. CR리츠의 경우 정부가 리츠의 자금 조달 비용을 낮춰주기 위해 모기지 보증을 제공한다. 모기지 보증은 준공 후 미분양이 발생한 주택을 사업자가 임대주택으로 활용하면 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 발급하는 금융상품이다. 모기지 보증이 없는 경우 조달금리는 8~9%다. 보증이 들어가면 금리가 5%대로 떨어질 전망이다.

한 건설사 관계자는 “세제혜택을 주는 방식으로 미분양을 해소하는 접근 방식은 합리적”이라면서도 “다만 이미 문제 있는 물량이라는 인식이 기저에 깔려있어 여전히 분양시장에서 눈길을 끌지 못할 가능성도 고려해야 한다”고 말했다.

세제혜택에도 해당 미분양 물건을 매입한 이후 시장 상황에 따라 여전히 사업성이 나오지 않는다면 굳이 시장에서 리스크를 감당할 사업자가 많지 않을 수 있다는 설명이다.

이어 “단순히 부실사업장을 빠르게 정리하기보다 작은 건설사부터 큰 건설사까지 함께 생존할 수 있도록 구조를 만들어야 한다”고 덧붙였다.

한국정경신문 박세아 기자 dpffltms@hanmail.net 박세아 기자의 기사 더보기

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