“미분양 쌓이는데” 건설시장 안정대책에 DSR 규제 완화 빠질까

[한국정경신문=서재필 기자] 정부가 이르면 이번 주 발표할 건설경기 보강 대책에는 정치권에서 요구해온 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화가 포함되지 않을 것으로 관측된다.

16일 정부와 금융권에 따르면 정부는 이르면 이번 주 관계부처 합동으로 건설시장 안정 대책을 내놓고 지방 미분양 해소 등을 위한 여러 방안을 다룰 것으로 전망된다.

특히 정치권과 일부 지자체에서 요구한 ‘DSR 한시적 완화 대책’이 이번 대책에는 포함되지 않을 것으로 알려졌다. 대신 그동안 건설업계에 큰 부담으로 작용해 왔던 책임준공 확약을 대폭 손질하는 방안 등이 대책으로 담긴다.

금융당국 한 관계자는 “기존 입장에서 달라질 것이 없을 것”이라며 ‘DSR 완화 가능성’에 선을 그었다.

또 다른 금융당국 관계자도 “DSR 비율 자체를 조정하거나 예외 적용 대상을 넓혀달라는 요구가 있지만 그러한 조치들이 지방 부동산 수요로 연결될 것 같지 않다”고 말했다.

DSR 규제 완화를 금융당국이 수용할지가 핵심 쟁점으로 거론된다. DSR은 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값으로 현재 은행권은 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도에서만 대출을 내줄 수 있다.

국민의힘은 지방 미분양 해소를 위해 DSR 규제를 한시적으로 완화하는 방안을 정부에 요구했지만 금융당국은 “필요성, 타당성, 실효성, 정책의 일관성 등 점검해야 하는 사항이 많다”고 답했다.

오는 7월 시행 예정인 ‘3단계 스트레스 DSR’과 관련해 지방에는 적용을 일정 기간 유예하거나 완화하는 방안이 담길 수 있다는 예상도 있지만, 지방 차등화 방안도 직접적으로 담기진 않을 것으로 보인다.

금융당국은 4~5월까지 시장 상황을 살펴 스트레스 금리 수준 및 적용 대상 등을 정하겠다는 입장이다.

3단계가 시행되면 은행권 및 2금융권의 주담대와 신용대출, 기타대출에 스트레스 금리 1.5%포인트가 동일 적용되는데 2단계 조치 시행 때처럼 수도권과 비수도권에 다른 금리를 적용할지 등이 추후 논의 대상에 오를 것으로 보인다.

대신 금융당국은 지방 부동산 원활한 자금 공급을 위해 지방은행 가계대출 증가율 목표치를 5대 시중은행 대비 높게 허용한다는 방침을 정했다.

정부는 가계부채 증가율을 경상성장률 증가 범위인 3.8% 내로 관리한다는 기조를 유지하고 있는데, 지방은행들에 한해서는 증가율을 4~5%대 수준까지 용인할 것으로 알려졌다.

지역 중소형 건설사들의 자금 압박을 가중해온 책임준공 확약도 대폭 손질한다. 책임준공이란 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으킬 때 신용이 약한 영세 시행사를 대신해 시공사(건설사)가 기한 내 준공 등을 보증하는 제도다.

하루라도 기한을 지키지 못하면 시공사가 PF 대출 전액을 인수하는 등 과도한 부담을 진다는 지적이 이어져 왔다.

책임준공 기한을 ‘단 하루’라도 넘길 경우 시공사가 채무 전액을 인수하는 관행과 기한 연장 사유를 지나치게 좁게 보는 구조 때문에 부동산 경기 침체 시 건설사 대량 도산으로 이어질 수 있다는 것이다.

이에 금융당국은 책임준공 기한을 연장할 수 있는 사유를 늘리고 도과 기간에 따른 채무 인수 범위를 구체화하는 방안을 논의 중이다.

예를 들어 책임준공 기한~30일까지는 채무 인수 금액의 20%, 30~60일까지는 40%, 60~90일까지는 60%, 90일 이상의 경우 채무 전액을 인수하는 등 이와 같은 방식이다.

한국건설산업연구원은 작년 발간한 ‘부동산 PF 약정의 공정성 제고를 위한 제도적 보완방안’ 보고서에서 “부동산 개발사업이 성공하려면 시행사와 시공사, 금융기관 등 사업 참여자 간 수익 및 위험 분담이 적절히 이뤄져야 하지만 국내 부동산 PF는 시공사가 상대적으로 적은 이익을 얻으면서 대부분의 위험을 지는 구조로 20여년 간 운영돼 왔다”고 지적한 바 있다.

정부는 지방 경기 침체가 장기화할 경우 경제 성장과 금융 불안으로 이어질 수 있다고 우려하고 있다.

국토부에 따르면 지난해 12월 기준 전국의 미분양 아파트는 7만173가구로 2012년 말(7만4835가구) 이후 12년 만에 최다를 기록했다.

이 가운데 특히 짓고도 안 팔려 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 총 2만1480가구로 2013년 말(2만1751가구) 이후 11년 만에 가장 많다.