학산 한신더휴 엘리트파크 투시도 [자료=한신공영]
[한국정경신문=최경환 기자] 포항 북구 도심에 위치한 ‘학산 한신더휴 엘리트파크’가 오는 19일 특별공급을 시작으로 분양에 나선다. 공원부지 내에 아파트를 짓는 '민간특례사업'이다.
이 단지의 가장 큰 특징은 학교 밀집지역이라는 점이다. 학산공원을 끼고 초중고 5곳이 자리하고 있다.
그러나 주변엔 오래된 단독주택과 빌라, 상가건물이 밀집해 있어 대로변에서 다소 동떨어진 입지다. 때문에 대중 교통 이용도 불편하다.
분양가는 전용 84㎡가 4억9900만원으로 낮은 가격은 아니라는 게 현지 부동산업계 분석이다. 최근 포항 북구에서 분양을 마친 단지들은 '무피'(프리미엄이 없는 분양권)는 흔하게 나타나고, 일부 대형평형은 마이너스피까지 등장했다. 투자자들이 관심갖긴 힘든 상황이다.
학산 한신더휴 엘리트파크는 포항시 북구 학산동 일원에 위치하며 전용 74, 80, 84, 107, 114㎡ 등 총 1455세대 대단지로 조성된다.
■ 강점 UP : 학교 5곳 도보 가능한 '초 학세권'
학산 한신더휴 엘리트파크 인근에는 포항중고, 포항여중고, 향도초등학교 등 5곳의 학교가 밀집해있다. 모두 도보로 통학할 수 있다. 포항고와 포항여고는 지역에서 평판이 좋고 선호도도 높은 학교다.
포항 중심지에 들어서는 공원특례화사업 아파트다. 전체 공원면적 약 35만㎡ 중 주거시설은 약 7만㎡이고 나머지는 녹지와 13개 테마의 휴식공간, 놀이공간, 체육시설 등이 들어설 예정이다.
특히 단지내에는 아이돌봄센터, 종로M스쿨, 독서실 등 자녀들을 위한 교육커뮤니티 시설이 들어선다. 종로M스쿨과 연계한 학습 프로그램이 눈에 띈다. 1가구 1자녀는 무료로 내신중심의 심화 교육을 제공한다.
포항시 북구는 비규제지역으로 만 19세 이상, 청약통장만 있으면 세대주, 세대원 모두 청약할 수 있고 주택 유무와 기존 당첨 사실 여부 등 관계없이 청약이 가능하다.
학산 한신더휴 엘리트파크 입지 [자료=한신공영]
■ 약점 DOWN : 인근 1순위 마감 단지도 '마피'.."분양가 낮은 것 아냐"
학산 한신더휴 엘리트파크 분양가는 전용 84㎡가 4억9900만원(평형별 최고가 기준), 107㎡가 6억4500만원이다. 인근의 구축 아파트들은 최근 가격이 많이 떨어져 전용 84㎡ 가격이 3억 이하에서 형성돼 있다. 신규 분양가와 직접 비교하기는 어렵다.
오히려 최근 분양한 포항 북구 다른 단지와 비교가 더 현실적이다. 입지가 더 좋은 것으로 평가되는 양덕동에서 최근 분양된 단지들도 분양권이 시장에 나와 있다.
힐스테이트환호공원1블록은 전용 85㎡ 분양권 실거래가가 5억 초반대 '무피' 매물이 많이 나오고 있다. 일부 대형평형에서는 6억원의 마이너스피 매물도 등장했다. 이곳은 지난 5월 분양 당시 84㎡A타입의 경우 27 대 1의 높은 경쟁률로 마감했지만 현재는 '무피' 거래가 되고 있다.
최근 포항지역 부동산시장 침체는 심각하다. 포항 대장단지 대잠동 포항자이 전용 85㎡는 지난해 초 6억3000만원 고점에서 현재는 3억6000만원대까지 떨어졌다.
현지 부동산업소 관계자는 "학산 한신더휴는 공원특례사업지만 아파트 뒤쪽으로 공원이 자리하고 있어 공원뷰가 나오는 곳이 아니고, 공원 입지라면 환호공원에 대한 선호도가 높다"며 "북구에서 쳥약이 끝난 단지의 분양권 시장의 추세로 볼때 학산 한신더휴는 투자자 관심을 끌긴 어렵다"고 말했다.
시공사 한신공영의 실적도 리스크 요인이다. 한신공영 분양단지에 미분양이 쌓이고 영업이익은 해마다 큰폭으로 줄고 있다.
지난달 한신공영 채권 금리가 연 65%에 거래돼 부도설이 돌았다. 65%라는 높은 금리를 주고 회사채를 팔아야할 상황이라면 사정이 그만큼 급박하다는 뜻이 되기 때문이다. 이 거래는 개인간 특수거래로 결론 나 부도설은 금세 사라졌다.
하지만 유동성에 영향을 미치는 영업이익과 분양실적은 여전히 심각한 수준이다. 지난 8월 울산대공원 한신더휴(302가구), 거제 한신더휴(547가구), 아산 한신더휴(603가구)는 모두 미분양이 발생했다.
한신공영 영업이익은 2018년 2145억원이었으나 2020년 1199억원으로 2년만에 반토막 났다. 지난해 446억원으로 1년만에 3분의 1로 줄었다. 올해 3분기까지 216억원으로 감소세는 여전하다.
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