[한국정경신문=우용하 기자] 1기 신도시의 재건축 선도지구가 이달 말 선정 발표를 앞둔 가운데 지역마다 서로 다른 시름을 앓고 있는 것으로 확인됐다.

가장 많은 가구가 지정될 분당에서는 가점 경쟁에 따른 분담금 확대가 우려됐으며 그린벨트 해제까지 겹친 일산의 경우 공급과잉으로 인한 주택 가치 하락을 걱정하는 분위기다.

13일 분당신도시 까치마을 건영빌라 입구에 주민동의율 95.9%으로 선도지구 제안서를 접수한 단지 중 1위를 했다는 현수막이 걸려있다. (사진=우용하 기자)

13일 부동산업계와 정비업계에 따르면 국토교통부는 이달 말 1기 신도시들의 재건축 선도지구를 선정해 발표할 계획이다. 정부는 지난 5월 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 발표했으며 9월 지자체별로 선도지구 제안서를 접수 받았다.

이달 결정될 선도지구는 총 2만6000가구 규모며 지역 여건을 고려 시 50%까지 추가 물량 지정이 가능해 최대 3만9000가구가 선정될 수 있다. 지역별로는 ▲분당 8000가구 ▲일산 6000가구 ▲평촌 4000가구 ▲산본 4000가구 ▲중동 4000가구가 지정될 예정이다.

1기 신도시의 특별정비예정구역들은 선도지구에 많은 관심을 보여왔다. 전체 162개 구역 중 61%인 99곳이 제안서를 제출했으며 이는 총 규모인 2만6000가구보다 6배 량 많은 15만3000가구가 신청한 것이다. 특히 분당 신도시에서는 대상인 67곳 중 47곳이 제안서를 제출한 것으로 확인됐다. 규모로 확인 시 8000가구 모집에 5만9000가구가 몰린 것이다.

이처럼 많은 단지들이 관심을 보이자 분당에서는 선도지구로 선정되기 위한 가점경쟁 과열 양상이 이어졌다.

앞서 9월 선도지구 제안서를 제출한 분당 신도시의 평균 주민 동의율은 90.7%를 기록하며 1기 신도시 중에서도 가장 높은 동의율을 달성했다. 분당의 주민동의율이 높은 이유는 95%를 넘길 경우 60점 만점을 받을 수 있기 때문이다. 하지만 대부분의 단지가 90%를 넘기며 만점에 가까운 점수를 받자 경쟁은 다른 항목으로 넘어가는 양상이다.

우선 사업 실현 가능성 항목에서 최대 2점 가점을 받고 사업 속도를 높이기 위해 신탁회사와 업무협약을 체결하거나 검토하는 단지들이 늘고 있다. 사업 실현 가능성 가점을 받기 위해서는 신탁사나 공공이 사업에 참여해야 하기 때문이다.

실제 까치마을 1·2단지와 하얀마을5단지 통합재건축 준비위원회는 6월 교보자산신탁과 업무협약을 체결했다. 우성·현대아파트와 한솔마을 1·2·3단지는 한국자산신탁을 예비신탁자로 선정했으며 분당 내 다른 재건축 준비위원회도 예비신탁사 결정에 나서고 있다. 이와 함께 최대 15점을 획득할 수 있는 ‘도시 기능 활성화 필요성 항목’에서 가점을 받기 위해 공공기여를 늘리는 시도도 발생하고 있다.

하지만 신탁사와 동행해 재건축을 완주한 사례가 국내에선 많지 않으며 협업 과정에서 수수료율 문제를 겪을 수 있다. 가점을 위해 공공기여를 무리해서 추가 시 사업성이 악화되고 분담금 부담은 심해질 수 있다는 우려도 나온다.

분당과 달리 일산 신도시에선 공급 과잉이란 목소리가 이어졌다. 선도지구 선정과 그린벨트 해제로 대규모 공급이 진행될 시 베드타운 이미지가 더 강해질 수 있으며 미분양 문제와 기존 주택의 가치 하락까지 초래할 수 있기 때문이다. 현재 일산에 계획된 선도지구는 6000가구고 최대 9000가구까지 선정 가능하다. 여기에 그린벨트 해제로 추가될 9400가구까지 더한다면 2031년 최대 약 1만8400가구가 공급될 계획이다.

대량 이주와 관련된 문제도 발생할 수 있다. 정부는 영구임대주택 재건축을 이주대책으로 제시했지만 기존 거주자들의 주거 불안을 초래할 수 있고 재건축 완료까지 추가적인 시간이 들어가게 된다. 이에 국회예산정책처는 ‘2025년도 예산안 위원회별 분석’ 보고서에서 “해당 대책이 1기 신도시 이주대책으로서 유의미한 수단으로 작용할 수 있을지 불분명하다”고 평가했다.

정비업계 관계자는 “선도지구 선정을 앞둔 지역마다 서로 다른 문제를 걱정하고 있는데 가점 경쟁이 과열된 단지는 사업성과 입주민들의 분담금 부담이 더 악화되지 않도록 점검해볼 필요가 있다”며 “공급과잉 우려 지역엔 교통대책·기업유치 활동을 지원해 잠만 자는 것이 아니라 생산활동이 활발한 도시가 되도록 개선해야 한다”고 말했다.

한국정경신문 우용하 기자 wooyh1053@naver.com 우용하 기자의 기사 더보기

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