[한국정경신문=신영호 기자] 주택 투자 대체제인 수익형 상가 투자도 양극화 현상을 보이고 있다. 좋은 입지에 들어선 상가의 경우 투자자들이 몰리는 반면 그렇지 않은 곳에 자리 잡은 시설의 경우 투자 원금 회수도 어려운 상황이라는 진단이 나온다. 전문가들은 주택 규제만큼이나 상가 규제도 촘촘해지는 만큼 조금 비싸도 입지가 좋은 상가를 선택하는 것이 투자실패를 최소화하는 길이라고 조언한다. 

16일 업계에 따르면 풍부한 유동인구가 보장된 역세권 상가에는 투자자들이 몰리는 양상을 보이고 있다. 

서울시 강남구 논현동 옛 강남 YMCA 부지에 들어서는 ‘논현 아이파크’ 상업시설은 역세권 입지로 투자자들의 높은 관심을 받았다. 지하층 34실 지상층 19실로 구성된 상업시설은 지난달 말 계약이 끝났다. 분양 관계자는 “아파트 99가구와 오피스텔 194실을 고정수요로 확보했고 지하철 9호선과 7호선 등 3개 노선 4개 역이 밀집해 있어 완판이 예상됐다”고 설명했다. 

지난달 강원도 속초시 조양동에 공급한 ‘속초자이 단지 내 상가’는 주변 500m 이내에 6000여 가구 배후수요가 집중된 항아리상권으로 입소문이 나 입찰 하루만에 계약을 모두 마쳤다. 이보다 앞서 지난해 8월 공급된 ‘공덕 SK 리더스뷰’ 단지도 ‘논현 아이파크’처럼 초역세권·학세권·직주근접를 갖춘 입지 덕에 평균 10대1의 청약경쟁률을 기록하며 완판됐다. 

부동산인포 권일 리서치팀장은 “베이비붐 세대 은퇴가 쏟아지고 부동산 대책에 따른 ‘풍선효과’ 등으로 상가 임차 및 투자 수요가 늘어난 것으로 보인다”며 “브랜드 건설사가 안정적인 자금 상황과 준공까지 투자 리스트도 적다”고 말했다.

반면 유동인구가 적고 공급이 수요보다 많은 곳엔 공실이 속출하고 있다. 한국감정원 상업용 부동산 임대동향조사에 따르면 세종시의 작년 4분기 기준 중대형 상가 공실률은 23.4%로 나타났다. 이는 전국 평균(9.7%)보다 2배를 넘는 수치다. 투자수익률은 3.99%로 전국 평균보다 2.72% 포인트 가량 떨어졌다.

서울 마곡지구와 위례신도시, 경기 화성시 동탄2신도시와 하남시 미사지구 그리고 남양주 다산신도시 등도 공실률이 높은 지역으로 손꼽힌다. 한 공인중개사는 “신도시 상가도 지역별, 종류별로 차이가 심하다”면서 “세종시 초기 상가투자자들은 상당한 시세차익을 거두고 빠져나온 반면 위례,다산 등 신도시 상가들은 가격도 많이 올라 분양물량 중 다수는 공실이고 미분양물량도 많다”고 설명했다. 

문제는 상가 투자 환경이 녹록치 않다는 데 있다. 우선 자영업 경기가 바닥권을 치는 점이 상가 흥행에 악재로 작용한다. 작년 하반기 전국 8대 업종 폐업률은 2.5%로 창업률(2.1%)보다 높았다. 상가정보연구소 이상혁 선임연구원은 “인구 고령화와 취업난 등 여파로 많은 이들이 자영업에 뛰어들지만 성공하는 경우는 극히 드문 것으로 보인다”며 “동일 업종 간 경쟁 심화, 관광객 감소, 물가 상승에 따른 소비심리 저하, 임대료 및 인건비 상승 등 악재가 쌓여 자영업 경기가 심각하게 위축된 상황”이라고 말했다. 

여기에다 ▲임대수익 이자상환비율(RTI·Rent To Interest) 시행 ▲상가 임대료 인상률 9%에서 5%로 제한 ▲상가·건물 임대료·투자수익률 공개 ▲수익률 산출근거와 수익보장 방법·기간소비자 공개 의무화(7월 시행) 등 상가 규제들이 이중삼중으로 겹쳐있다.

이런 이유로 앞으로 상가 투자 시 필수적으로 선행돼야 할 부분은 ‘옥석 가리기’라는 지적이 나온다. 업계 관계자는 “수익형부동산의 핵심은 수익률도 중요하지만 그보다는 우량임차인 유치로 장기적·안정적 임대수익확보에 그 방점을 두어야한다”면서 “그렇다면 좀 비싸도 지역과 입지가 좋은 상가를 선택하는 것이 결과적으로 유리하다”고 말했다. 

한국정경신문 신영호 기자 shila8201@gmail.com 신영호 기자의 기사 더보기

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