법무법인 센트로 김정우 변호사
[법무법인 센트로=김정우 변호사] 도시정비법에 따른 재개발 구역 내 주택 세입자들이 가장 관심을 가지고 있는 것 중 하나가 주거이전비와 이사비다. 그러나 주택 세입자들 모두 주거이전비를 받을 수 있는 것은 아니다. 토지보상법 및 관련 법령에 따라 일정한 요건을 충족해야만 주거이전비와 이사비를 받을 수 있다.
■ 주거이전비, 정비구역 공람공고일 3개월 전부터 거주해야
재개발구역 내에서 주택 세입자가 주거이전비 보상을 받기 위해서는 정비구역의 지정을 위한 주민공람공고일 당시 세입자로서 3개월 이상 거주해야 한다. 만약 무허가건축물 등에 입주한 세입자라면 위 공람공고일 당시 1년 이상 거주해야 한다(토지보상법 시행규칙 제54조 제2항 참조). 그리고 그 보상의 방법, 금액 등의 보상내용은 사업시행계획에 대한 인가고시일에 확정되며(대법원 2010두13890판결 참조), 세입자가 정비사업의 시행에 따른 관리처분계획인가 고시 및 그에 따른 주거이전비에 관한 보상계획의 공고일 내지 그 산정통보일까지 계속 거주해야 할 필요는 없다(대법원 2011두23603 참조). 다만, 보상의 내용이 확정되는 사업시행인가 고시일까지는 거주해야 할 것이다.
■ 주민등록초본 이외에 공공요금영수증 등으로 거주사실 입증 가능
거주사실의 입증은 통상적으로 주민등록초본을 통해 가능하다. 만약 전입신고가 되어 있지 않을 경우 공공요금영수증, 국민연금보험료, 건강보험료 또는 고용보험료 납입증명서, 전화사용료, 케이블텔레비전 수신료 또는 인터넷 사용료 납부확인서, 신용카드 대중교통 이용명세서, 자녀의 재학증명서, 연말정산 등 납세자료, 그 밖에 실제 거주사실을 증명하는 객관적 자료를 통해서도 입증이 가능하다(토지보상법 시행규칙 제54조 제3항 참조).
■ 이사비, 사업시행계획 인가일 이전부터 정비구역 내에 거주해야
주거이전비와 달리 이사비 대상이 되기 위해서 정비구역에 관한 주민공람공고일 이전부터 거주해야 할 필요는 없다. 토지보상법 시행규칙에는 언제부터 거주해야 이사비 보상 대상자가 되는지에 대한 명시적인 규정이 없다.
이와 관련해 서울고등법원은 이사비 보상대상자가 되기 위해서는 적어도 사업 인정고시일, 즉 사업시행인가 고시일 이전부터 정비구역 내에 거주할 것이 요구된다고 판시한 바 있다(서울고등법원 2018누63831 판결 참조). 사업시행자에게 수용권이 부여되는 사업시행인가 고시일은 정비사업의 시행이 본격화되어 그로 인한 주거의 이전이 확정적으로 예정되었다고 볼 만한 객관적인 표지가 생긴 시점이라고 할 것이라는 점에서 위 판시 내용이 타당하다고 생각한다.
■ 조합원이 해당 구역 내 ‘세입자’로 거주할 경우 보상대상인가
토지보상법 시행규칙은 주거이전비 또는 이사비 보상 대상과 관련하여 ‘주거용건축물의 세입자’ 또는 ‘주거용 건축물의 거주자’라고 규정하고 있다. 만약 조합원이 재개발구역 내 다른 주택의 세입자로 거주할 경우 주거이전비 또는 이사비 대상자가 될 수도 있는 것 아닌지 의문을 가질 수 있다.
그러나 결론은 조합원은 주거이전비 또는 이사비 보상대상이 될 수 없다.
공익사업 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하는 주거이전비는 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기 이주를 장려하고 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게될 세입자들에게 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원이다(대법원 2006두2435 판결 참조).
그런데 주택재개발정비사업의 개발이익을 누리는 조합원은 그 자신이 사업의 이해관계인이므로 관련 법령이 정책적으로 조기 이주를 장려하고 있는 대상자에 해당한다고 보기 어렵다. 만약 조합원인 소유자 겸 세입자를 주택재개발정비사업조합의 세입자 주거이전비 지급대상이 된다고 본다면, 지급액은 결국 조합·조합원 모두의 부담으로 귀결될 것인데, 동일한 토지 등 소유자인 조합원임에도 우연히 정비구역 안의 주택에 세입자로 거주하였다는 이유만으로 다른 조합원들과 비교하여 이익을 누리고, 그 부담이 조합·조합원들의 부담으로 전가되는 결과가 되어 형평에도 반하게 된다(대법원 2017두40068 판결 참조).
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