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법무법인 센트로 이희창 변호사
[법무법인 센트로=이희창 변호사] 조상 땅을 찾고자 하는 많은 사람들은 대부분 어디에서부터 시작을 해야 할지 고민을 하는 경우가 많다.
■ 조달청 무주부동산 공고
만약 선대 명의로 사정받은 내역의 토지조사부 또는 임야조사부를 보유하고 있는 경우라면 우선 조달청의 무주부동산 공고를 확인해보기를 바란다.
또는 무주부동산 공고내역을 먼저 확인한 후 선대께서 소유하였을 것이라고 예측되는 토지 소재지의 토지조사부 또는 임야조사부를 확인해보는 것도 좋다.
조달청은 통상 1년에 4회 이상씩 무주부동산을 공고하고 있다. 그 내용은 조달청 홈페이지 알림·소식란의 공지사항을 통해 누구나 확인할 수 있다.
이를 통해 대상토지의 ①소재지 ②지번 ③지목 ④면적 등을 확인할 수 있다. 만약 공고기간 내에 정당한 권리자나 그 밖의 이해관계인이 그 권리를 신고하지 않을 경우에는 국유재산법 제12조의 규정에 의하여 국가가 그 소유권을 취득하고 있다.
■ 국가가 무주부동산의 소유권을 취득할 수 있는지 여부
국유재산법 제12조는 ‘소유자 없는 부동산의 처리’에 관하여 규정하고 있는바, 이에 따를 경우 ‘총괄 청’이나 ‘중앙관서의 장’ 즉 국가는 무주부동산의 공고 등 일정한 절차를 거쳐 소유자 없는 부동산을 국유재산으로 취득할 수 있으며, 다만 취득한 국유재산은 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없는 한 그 등기일부터 10년간은 처분할 수 없다.
그렇다면 국가가 국유재산법 제12조에 따라 대상 부동산을 취득한 경우 진정한 소유자(상속인 포함)는 국가에 대하여 영영 소유권을 주장할 수 없을까?
이와 관련해 대법원은 “부동산 소유자가 행방불명되어 현재 그 생사 여부를 알 수 없다는 점만으로는 그 부동산이 바로 무주의 부동산으로 된다고는 볼 수 없으므로, 국가가 그 부동산 소유자의 사망 사실 및 상속인이 전혀 없다는 점에 대한 입증 없이 단순히 국유재산법 제8조(현 제12조)의 규정에 따라 무주부동산으로 공고하여 국유재산으로 지정하였다고 해서 그 소유권을 취득하였다고 할 수는 없다”고 판시한 바 있고, 또 다른 사안에서는 “특정인 명의로 사정된 토지는 특별한 사정이 없는 한 사정명의자나 그 상속인의 소유로 추정되고, 토지의 소유자가 행방불명되어 생사 여부를 알 수 없다 하더라도 그가 사망하고 상속인도 없다는 점이 입증되거나 그 토지에 대하여 민법 제1053조 내지 제1058조에 의한 국가귀속 절차가 이루어지지 아니한 이상 그 토지가 바로 무주부동산이 되어 국가 소유로 귀속되는 것이 아니다”고 판시한 바 있다.
따라서 국가가 국유재산법 제12조에 근거하여 무주부동산을 취득하였다고 하더라도, ‘그 부동산 소유자의 사망 사실 및 상속인이 전혀 없다는 점에 대한 입증이 없거나’ 혹은 ‘상속인의 존부가 분명하지 아니한 때 상속재산을 국가가 귀속할 수 있도록 정한 민법의 절차 규정을 위반한 경우’에는 국가는 그 ‘소유권’을 취득할 수 없게 된다.
그러므로 이와 같은 경우, 진정한 소유자(대개의 경우 상속인)는 국가를 상대로 소유권을 주장할 수 있다.
■ 취득시효 가부..'과실여부'가 쟁점
그렇다면, 국가가 취득시효의 항변을 할 경우에는 어떻게 될까?
이 경우 민법 제245조 제2항의 ‘등기부’ 취득시효가 문제될 수 있으며, 특히 점유에 관한 ‘과실여부’가 주요 쟁점이 될 것이다.
이와 관련해 대법원은 “등기부취득시효가 인정되려면 점유의 개시에 과실이 없어야 하고, 증명책임은 주장자에게 있으며, 여기서 무과실이란 점유자가 자기의 소유라고 믿은 데에 과실이 없음을 말한다. 그런데 부동산에 등기부상 소유자가 존재하는 등 소유자가 따로 있음을 알 수 있는 경우에는 비록 소유자가 행방불명되어 생사를 알 수 없더라도 부동산이 바로 무주부동산에 해당하는 것은 아니므로, 소유자가 따로 있음을 알 수 있는 부동산에 대하여 국가가 국유재산법 제8조에 따른 무주부동산 공고절차를 거쳐 국유재산으로 등기를 마치고 점유를 개시하였다면, 특별한 사정이 없는 한 점유의 개시에 자기의 소유라고 믿은 데에 과실이 있다”고 판시한 바 있다.
취득시효에는 그 요건으로서 목적물의 점유에 관하여 선의 무과실을 필요로 한다. 그런데, 위 판결의 사실관계와 같이 ‘부동산에 등기부상 소유자가 존재하는 등 소유자가 있음을 알 수 있는 경우’라면 점유의 개시에 과실이 인정될 가능성이 크다. 결국 국가의 취득시효 항변은 받아들여지기 어려울 것이다.
조달청 홈페이지에는 2012년 7월부터 현재까지 공고된 수많은 무주부동산의 내역이 공개되어 있다.
무주부동산 공고를 통해 애타게 찾고 있던 선대의 땅을 찾을 수 있기를 희망한다.
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