[부동산&변호사] 재개발 구역 내 무허가 건축물을 둘러싼 다양한 법률관계

유재벌 변호사 승인 2021.10.18 08:45 의견 0

[법무법인 센트로=유재벌 변호사]재개발 사업에 있어 토지등소유자는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자이고, 토지등소유자는 조합설립동의여부와 무관하게 조합설립인가 이후에 조합원이 된다(강제가입제).

재건축 사업과 다르게, 재개발 사업에서는 구역 내 건축물만 소유한 자도 원칙적으로 조합원의 자격을 가지며 조합원의 가장 본질적인 권리인 분양받을 권리(조합원 입주권)를 가지게 된다.

재개발 구역 내 무허가 건축물은 실무상 ‘뚜껑’이라고 불리며 최근 투자수단으로 각광을 받고 있으나 무허가건축물은 행정관청의 허가를 받아 신축한 건물이 아니므로 법률관계가 일반적인 경우와 다르므로 주의를 요한다.

■ 무허가 건축물의 소유자는 예외적으로 조합원 입주권이 인정

도시정비법 제2조 제9호, 제39조에 의하여 조합원 자격이 부여되는 건축물은 적법한 건축물을 의미하고, 무허가 건축물은 원칙적으로 이에 포함되지 않지만 재개발 조합 각자 사정 내지 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가 건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하는 정관을 두는 경우에 비로소 그 예외가 인정된다는 것이 대법원의 판례이다.

도시정비법 제40조는 조합원의 자격에 관한 사항을 조합 정관에 포함하도록 하고 있고, 서울시 도시정비조례 제22조는 ‘특정무허가 건축물’ 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 조합정관에 포함하도록 하고 있다.

서울시 도시정비조례에 따르면 특정무허가 건축물이란 2011. 5. 26. 이후 최초로 정비구역의 지정을 위한 주민공람을 한 재개발사업구역의 1989년 1월 24일 당시 존재한 무허가 건축물을 말한다(2011. 5. 26. 이전 최초로 정비구역 지정을 위한 주민공람을 한 재개발 사업의 경우에는 ‘기존무허가 건축물’에 한하여 조합원 자격이 인정되며 ‘기존 무허가 건축물’에 관하여는 2011. 5. 26. 개정 전 서울시 조례 제2조에서 상세하게 규정하고 있다).

이에 대부분의 재개발 조합 정관에서 해당 시도 조례에서 정하는 특정무허가 건축물로서 자기소유임을 입증하는 경우에 한하여 그 무허가 건축물 소유자를 조합원으로 인정한다는 규정을 두고 있다.

최근 서울행정법원은 무허가 건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하는 별도의 정관 규정을 두고 있지 아니한 경우 무허가 건축물 소유자에게 조합원 자격이 있다고 볼 수 없다고 판시를 한 바 있다. 따라서 조합원 입주권을 목적으로 무허가 건축물을 매수하려는 경우에는 해당 재개발 조합의 정관을 충분히 검토할 필요가 있다.

특정무허가건축물의 소유자가 조합원 입주권을 가지기 위해서는 ① 해당 재개발 조합 정관에 특정무허가건축물의 소유자도 조합원으로 인정한다는 취지의 규정이 있어야 하고, ② 해당 무허가건축물이 1989년 1월 24일 당시 존재하여야 하며, ③ 해당 무허가 건축물이 주거용이어야 한다.

소유자가 수차례 변경된 경우에는 무허가 건축물은 보존등기조차 사실상 불가능하다는 점에서 (일반적인 민법 법리와 다르게) 사실상 소유자로서 사용 수익하는 최종 양수인만이 조합원의 자격을 취득할 수 있다는 것이 대법원의 판례이다.

주로 문제가 되는 ‘건축 시점’ 및 ‘소유자 여부’에 관한 입증방법으로 무허가건축물확인원, 항공촬영사진, 재산세 납부내역(납부대장), 주민등록 등이 주로 이용된다.

■ 현금청산의 경우 주거이전비, 이주정착금, 영업손실보상 제외

위 요건을 충족하지 못하여 해당 무허가 건축물에 관하여 조합원 입주권이 인정되지 않거나, 조합원 입주권은 인정되지만 분양신청을 하지 아니한 경우에는 현금청산의 대상이 된다.

도시정비법 제65조 제1항에 의하여 토지보상법이 준용되므로, 토지보상법령상의 요건을 갖춘 현금청산자는 해당 부동산에 관한 손실보상 외에 주거이전비, 이주정착금, 동산이전비(이사비), 영업손실보상을 추가로 받을 수도 있다.

그러나 무허가 건축물의 경우에는 행정관청의 허가를 받지 아니하여 관계법령에 의하여 철거되어야 할 것이라는 점에서 보호가치가 낮으므로 명문으로 주거이전비, 이주정착금, 영업손실보상 대상에서 제외하고 있다(토지보상법 시행령 제40조 제3항, 시행규칙 제45조 제1호, 제54조 제1항 단서).

다만 동산이전비(이사비)는 사업시행인가고시일 이전부터 정비구역 내에 거주하였다면 무허가건축물의 경우에도 보상 대상에 해당한다.

■ 조합원 입주권을 목적으로 한 매매 계약을 할 때 주의할 점

조합원 입주권을 목적으로 무허가 건축물을 매수하려는 자는 위와 같은 요건이 충족되는지 미리 확인해 볼 필요가 있고, 부동산 매매계약에도 조합원 입주권이 매매의 목적이며, 조합원 입주권이 인정되지 아니할 경우 매매계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 특정금액을 손해배상을 한다는 취지의 특약을 명시하는 것이 바람직하다.

만약 조합원 입주권을 인정받기 위한 요건이 충족되었음에도 재개발 조합에 의하여 현금청산대상자로 분류된 경우에는 조합을 상대로 관리처분계획 취소소송 등을 통하여 권리구제를 받을 필요가 있다.

조합원의 자격, 조합원 입주권 등에 관한 분쟁은 당사자에게 미치는 중대성에 비추어 볼 때, 본인의 정당한 권리를 지킬 수 있도록 미리 법률 전문가의 조력을 받을 필요가 있다.