[부동산&변호사] 투기과열지구 재개발·재건축 조합원 지위 승계되나

유재벌 변호사 승인 2021.05.24 08:07 | 최종 수정 2021.07.10 22:53 의견 0

[법무법인 센트로=유재벌 변호사] 투기과열지구 내 1세대 2주택의 경우에도 재개발 재건축·조합원 지위 승계가 가능한 경우

투기과열지구 내 조합원 지위 양도금지의 원칙이 적용된다.

조합원은 조합의 구성원으로서 조합 정관에서 정한 권리와 의무를 가지며, 그중 분양대상자는 조합원의 권리 중 하나인 분양청구권(조합원 입주권)을 가진다.

해당 부동산의 소유권이 양도되면 양수인이 조합원의 지위를 승계하는 것이 원칙이나, 도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 투기목적으로 조합원의 지위를 취득하는 것을 막고자 해당 부동산의 소유권 양도에도 불구하고 양수인이 조합원이 될 수 없는 경우를 규정하고 있다.

즉, 주택법 제63조 제1항에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발 사업의 경우에는 관리처분 계획인가 후 해당 부동산을 양수한자는 조합원이 될 수 없다. 이때 양수는 매매·증여 등 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수는 제외하므로 상속·이혼으로 해당 부동산의 소유권을 양수한 자는 조합원의 지위를 취득할 수 있다.

양도인이 법정요건을 갖춘 경우 양수인의 조합원 지위 취득 가능하다

도시정비법 제39조 제2항 단서 각 호는 양도인이 일정한 요건을 갖춘 경우에는 양수인이 조합원의 자격을 취득할 수 있도록 규정하고 있다.

구체적인 사유로는, 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정 등 특정사유로 세대원 전원이 이전하는 경우(제1호), 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우(제2호), 세대원 전원의 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우(제3호), 1세대 1주택자로서 양도하는 주택의 장기보유자(제4호) 등이 있다.

특히 제4호는 양도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우에는 그 양도인으로부터 해당 부동산을 양수한 자는 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있고, 도시정비법 시행령은 위 소유기간을 10년으로, 거주기간을 5년으로 각 규정하고 있다.

양도인이 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우에도 양수인의 조합원 지위가 인정된 사례

도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호와 관련하여, 조합설립인가를 받은 재건축정비사업 조합의 조합원 A가 10년 넘게 소유 및 거주하던 기존 부동산을 B에게 양도하고 신규 부동산을 취득하는 과정에서 신규 부동산의 매매대금 지급 및 소유권 이전등기시점이 다소 앞서는 바람에 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우, 이를 양수한 을은 조합원에서 제외되는 것인지 문제가 되었다.

민법 제186조는 법률행위로 인한 부동산의 물권변동은 등기하여야 효력이 발생한다고 규정하고 있으므로, 형식적으로 보면 A가 B에게 소유권을 양도할 시점에는 1세대 2주택자가 되었으므로 B는 조합원에서 제외되어야 하는지 의문이 들 수 있고, 실제로도 인가청(지방자치단체)의 장은 B를 조합원에서 제외하는 처분을 하였다

그러나 ① 조합원이 투기목적 없이 실제 거주지를 이전할 목적으로 재건축 대상 부동산을 양도하고 새로운 주택을 양수하는 것에 지나친 어려움이 없도록 고려한 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호의 입법취지, ② 매매계약을 체결할 당시 부동산 소유자는 부동산을 양수하려는 자와의 관계에서 이미 양도인의 지위를 가지게 된다고 볼 수 있다는 점, ③ 매매계약에서 정한 등기 시점의 선후라는 우연한 사정으로 인하여 재건축주택의 양수인에게 불측의 사정으로 인하여 조합원 지위를 인정받지 못하는 중대한 피해를 준다는 점 등을 고려하면 B는 조합원 지위를 취득할 수 있다고 보는 것이 타당하고, 최근 서울행정법원도 동일한 취지로 판시한 바 있다.

국민의 기본권을 제한하는 규정들은 입법취지를 고려하되 가급적 축소 해석해야 바람직

조합원 수의 무분별한 증가나 투기세력의 유입방지 등을 위한 많은 규정들이 신설되고 있으나, 이러한 규정들은 일반 국민의 계약의 자유 및 재산권을 제한하는 것이기 때문에 입법취지를 고려하되 가급적 엄격하게 축소 해석하는 것이 바람직하다.

특히 조합원의 자격이나 지위에 관한 분쟁은 그 중대성이나 당사자에게 미치는 심각성에 비추어 볼 때, 관련 규정 및 판례뿐만 아니라 입법취지까지도 철저하게 분석하여 적시에 대응할 필요가 있다.