법무법인 센트로 원호경 변호사
[법무법인 센트로=원호경 변호사] 주택재건축 사업은 도시정비법 제67조에 따라 예외적으로 토지분할이 청구된 경우를 제외하고는 ‘주택단지’를 단위로 이루어져야 한다. 하나의 주택단지 중 일부를 사업구역으로 한 주택재건축 사업시행은 원칙적으로 위법하다. 그런데 ‘주택단지’의 범위가 상이하게 정의될 수 있는 경우에는 어떤 범위를 기준으로 재건축 사업을 시행하여야 하는 것인지 문제된다. 이와 관련하여 최근 필자가 수행한 여의도 광장아파트 사건의 서울고등법원 판례가 나와 소개하고자 한다.
■ 하나의 주택단지의 독자적 재건축 진행 가능 여부
사안에서, 여의도 광장아파트 주민들은 대지지분 및 용적률 등 이해관계가 달라 재건축이 중단된 상황이었다.(1·2동과 3·5~11동 간의 대립) 이러한 상황에서, 도시정비법 제2조 제7호 다목에 따라 하나의 주택단지라고 볼 수 있는 여의도 광장아파트 전체가 반드시 재건축을 함께 해야 하는지가 문제되었다.
법원은 “여의도 광장아파트 전체는 도시정비법 제2조 제7호 다목에 따라 공동으로 관리되고 있다고 보아야 하므로 ‘하나의 주택단지’에 해당한다”고 하면서도, 3·5~11동 만으로도 동조 가목에 따라 도시정비법상 하나의 주택단지로 볼 수 있으므로 독자적으로 재건축을 진행할 수 있다고 판시하였다.
■ 현행 도시정비법상 주택단지의 개념
도시정비법 제2조 제7호는 ‘주택단지’를 ‘주택 및 부대시설·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지’라고 정의했다. 그 아래에 ‘주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지(가목)’, ‘가목에 따른 일단의 토지 중 따로 관리되고 있는 각각의 토지(나목)’, ‘가목에 따른 일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지(다목)’, ‘제67조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지(라목)’, ‘건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지(마목)’를 구체적으로 열거하고 있다.
■ ‘가목’에 따른 하나의 주택단지의 판단 기준
종래 우리 대법원은 도시정비법 제2조 제7호 가목에 따른 하나의 주택단지는 “당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지 여부에 따라 결정된다”고 판시하였다.(대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다10881판결 등 참조) 그리고 “아파트의 각 사업계획승인 시점, 준공시점, 대지권의 범위, 보존등기 및 대지권 등기 시점이 동일한 지” 여부 등을 하나의 사업계획으로 승인받았는지 여부를 판단하는 기준으로 고려하여야 한다고 판시하였다.
■ ‘다목’에 따른 하나의 주택단지의 판단기준
광장아파트 사안에서 법원은 복수의 주택단지가 ‘공동으로 관리되고 있는 경우’에도 그 전체 토지를 합쳐 다목의 새로운 하나의 주택단지라고 볼 수 있다고 판시하였다. 그리고 ‘공동으로 관리되고 있는지 여부’를 판단함에 있어 공동주택관리법 제8조 제1항 및 동법 시행규칙 제2조의 공동관리가 가능한 공동주택에 대한 기준과 절차를 하나의 기준으로 삼을 수 있다고 하면서, “관리사무실, 경비실, 공용주차장” 등의 현황, “관리규약의 내용과 공용시설의 관리 현황”, “입주자대표회의가 주택관리에 관한 사항을 결의한 내용”, “사회·문화적으로 각 공동주택이 하나의 주택단지로서 인식되고 있는지” 여부 등을 고려하여야 한다고 판시하였다.(서울고등법원 2022. 5. 11. 선고 2020누59200판결)
■ 사업구역의 범위
사업구역의 범위와 관련하여 법원은 특정 구역이 도시정비법 제2조 제7호 가목과 다목에 따른 주택단지에 모두 해당하는 경우 사업시행 대상 정비구역을 가목에 따른 주택단지로 정할 것인지 또는 다목에 따른 주택단지로 정할 것인지 여부는 토지등소유자들의 의사에 따라 자유롭게 선택할 수 있다고 봄이 타당하다는 취지로 판시하였다.
그 근거로 도시정비법 제2조 제7호 가목에 따른 각각의 ‘주택단지’ 둘 이상이 ‘공동관리’라는 사후적인 사유로 인하여 그 전체 토지가 동조 제7호 다목에 따른 새로운 ‘주택단지’에 해당된다고 하더라도, 이를 구성하는 일단의 토지들이 위 가목에 따른 주택단지로서의 성질을 상실한다고 볼 수는 없고, 도시정비법상 주택단지의 범위 적용 순서를 정함에 있어서 다목이 가목에 우선한다고 볼 수도 없으며, 다목에 따른 공동관리를 해소하는 경우에는 언제든 가목에 따른 주택단지에 따라 재건축을 할 수 있다고 봄이 타당하다고 판시하였다.
■ 대지권 침해 여부
두 개의 주택단지가 공동으로 관리되는 경우 그 중 하나의 주택단지의 재건축을 허용하면, 다른 단지 주민들이 기존의 공동관리 부분에 대하여 보유하고 있었던 대지사용권이 침해되지 않는가의 문제가 발생한다. 즉, 함께 사용하던 관리소, 주차장, 정원등에 대하여 주민들이 가지고 있었던 권리가 침해되는 것이 아닌가 하는 문제가 발생하는 것이다.
이와 관련하여 우리 법원은 물권법정주의를 따르는 현행 민법 하에서 해당 대지가 공동관리되고 있다는 사정만으로 등기부상 대지권을 가지고 있지 않은 경우의 대지사용권을 인정할 수 없다고 하였다
또한 집합건물법의 “규약상 대지사용권”을 인정하기 위해서는 해당 대지에 관한 소유권 등 대지사용권을 가지고 있는 경우로서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 규약을 설정한 경우에 한하여(집합건물법 제29조) 이를 인정할 수 있다고 판시하였다.
■ 재건축의 범위
동별 대지권 또는 필지별 용적률 등이 달라 재건축 진행이 어려운 경우가 있다. 이번 법원의 판결은 도시정비법상 하나의 주택단지의 각 목의 요건을 충족하는 경우, 재건축의 범위에 관한 자율권을 인정한 데 그 의의가 있다. 통합 또는 분리재건축이 문제되는 경우, 사업 초기부터 이해득실을 냉정하게 판단하여 협상에 임하는 것이 필수적일 것이다.
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