국회 국토교통위원회 법안소위원회가 지난 2월 21일 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 법안을 처리했다. (자료=연합뉴스)

[한국정경신문=박세아 기자] 정부가 실거주 의무가 있는 아파트는 부부 공동명의로 변경이 불가능하다는 데서 기조를 바꿨다. 시장 혼란을 막기 위해 국토교통부가 부부 공동명의 변경이 가능하다는 유권해석을 내리기로 했다. 이와 함께 실거주 의무 폐지 관련 논의도 지속되고 있다.

19일 국토부는 실거주 의무 주택의 부부 공동명의 변경을 허용하는 것을 검토하고 있다고 밝혔다.

이는 잔금 대출 등 차질이 생길 것을 우려한 분양가 상한제 아파트 계약자들의 민원과 유권해석 요구가 쇄도한 데 따른 것이다.

실거주의무는 수도권에 공급하는 분양가상한제 적용 아파트를 분양받은 사람에게 입주 시점부터 무조건 최소 2년~최대 5년까지 거주의무를 부과하는 것이다.

정부는 지난 3월 19일부터 실거주의무를 3년간 유예하도록 주택법 개정안을 시행했다. 법 개정에 따라 실거주 의무를 최초 입주일로부터 3년까지 늦춰 시작할 수 있도록 했다. 3년의 유예 기간 집을 매도하는 상황을 막기 위해 매매와 증여 등 모든 양도 행위를 금지하는 규정도 추가하면서 시장 혼란이 가중됐다.

이때 양도의 범위를 부부간 공동명의까지 포함하면서 더 문제가 됐다. 이는 국토부가 지난달 ‘2024 주택청약 FAQ’에서 안내한 것에도 나와있다. FAQ를 보면 ‘공동명의는 주택 지분을 증여하는 행위이므로 거주 의무 기간이 종료 전까지 공동명의를 설정할 수 없다’고 안내하고 있다.

법 개정 이전에는 실거주 의무가 있는 아파트여도 부부 공동명의가 가능했다. 예컨대 청약 당첨 시 최초 계약은 당첨자 명의로 한다. 이후 대출 및 세금에서 유리한 고지를 점하기 위해 분양권 단계에서 공동명의로 바꾸는 일이 많다. 분양권 상태일 때 명의변경을 하면 세금이 덜 나오기 때문이다.

명의 변경 시 취득세를 내지 않아도 된다는 점과 대출 시 소득 측정이 많이 된다는 것도 장점 중 하나였다. 이 외에도 양도소득세와 종합부동산세 공제에서도 부부 공동명의가 유리하다.

하지만 주택법 개정으로 이같은 제도의 수혜를 누리지 못하는 수요자들이 발생할 것으로 보여 부부 공동명의를 하려던 청약 실수요자들의 세금이나 대출 피해가 있을 것으로 전망하는 시각이 강했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “부부 공동명의는 대출이나 절세 측면에서 유리한데 배우자에게 지분을 양도하는 것을 투기로 보는 것은 불합리하다”며 “부부 공동명의를 전제로 자금계획을 세우는 사람들은 정책으로 인해 주택 구입자금이 더 필요해진 상황이어서 정부에서 완화책을 강구한 것으로 보인다”고 말했다.

이와 함께 시장에서는 실거주의무 폐지에 대한 목소리도 높아지고 있다. 실거주의무도 3년 유예됐지만 여전히 전매제한과 맞물려 재산권 행사를 제대로 못한다는 불만이 지속되고 있다.

현재 전매제한과 실거주의무가 적용된 단지의 경우 두 가지 규제가 모두 풀려야 매매가 가능하다. 지난해 정부의 1.3 대책을 통해 전매 제한 규제는 최장 10년에서 3년으로 완화된 상태다. 하지만 실거주의무가 유예된 것이지 폐지된 게 아니어서 전매 제한이 풀려도 여전히 매매에 제약이 걸린다.

예컨대 먼저 분양을 받아 직접 살지 않고 세입자를 맞춘 이후에 실거주를 시작한 사람의 경우 이 기간 전매제한이 해제된다 하더라도 여전시 실거주 기간은 채워야 한다. 이 기간에도 매매가 금지된다.

더욱이 세입자가 먼저 입주하고 향후 ‘2+2’로 적용받는 계약갱신청구권을 행사할 경우 3년 이내 실거주를 해야 하는 집주인과 갈등을 빚을 수 있다는 점도 우려 요소다. 이에 실거주의무도 폐지해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

한 부동산업계 관계자는 “투기수요와 실수요를 구분해 규제하기 위한 방책으로 실거주의무가 시행된 것”이라며 “다만 실수요자라도 세입자 없이 매매하는 게 불가능할 수 있기 때문에 현장에서 투기와 실수요를 무 자르듯 구분할 수 없다”고 말했다.

이어 “오히려 실거주 의무 유예로 시장에 혼란만 가중될 수 있다”며 “전매제한이 완화됐지만 실거주가 유예됐을 뿐이지 그대로 의무사항으로 남아있기 때문에 시장에 미치는 효과는 제한적”이라고 덧붙였다.

한국정경신문 박세아 기자 dpffltms@hanmail.net 박세아 기자의 기사 더보기

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