[한국정경신문=윤성균 기자] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙을 위해 엄격한 사업성 평가로 고강도 옥석가리기에 나선다.
사업성이 부족한 일부 사업장은 자율매각, 경·공매를 통해 정리를 유도하고 사업성이 충분한 정상 사업장에 대해서는 최대 5조원 규모의 자금을 수혈하기로 했다.
13일 금융위원회와 금융감독원은 13일 관계기관 합동으로 ‘부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’을 발표했다.
부동산 PF의 ‘질서있는 연착륙’을 위한 정책 방향 (자료=금융위원회)
사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원 등 정상화를 추진하고 사업성이 부족한 사업장에 대해서는 재구조화, 자율매각·상각, 경‧공매 등 정리를 통해 질서있는 연착륙을 유도하는 것이 골자다.
우선 금융당국은 PF 사업성 평가기준을 개선해 사업성이 양호한 정상사업장과 사업성이 부족한 사업장을 엄정하게 구분키로 했다. 현행 사업성 평가기준은 PF 특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장 선별 및 질서 있는 정리 추진에 한계가 있다는 판단에서다.
기존에 본PF와 브릿지론를 대상으로 하던 사업성 평가를 토지담보대출과 채무보증 약정에 대해서도 실시하고 대상기관에 새마을금고까지 포함시켰다.
아울러 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호, 보통, 악화우려)에서 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 세분화했다.
평가기준도 사업장 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별해 평가체계를 강화했으며 각 평가등급별 기준도 구체화했다. 유의나 부실우려 등급을 받은 사업장에 대해서는 금융사로부터 사후관리 계획을 제출받아 금감원이 점검에 나서는 등 사업장 재구조화나 정리가 제대로 이행되는지도 밀착 관리키로 했다.
사업성이 충분한 대다수 정상사업장에 대해서는 확실하게 금융을 공급한다.
금융당국은 브릿지론에서 본PF 전환 시 필요한 자금공급에 문제가 없도록 지난 3월 실시한 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사의 PF사업장 보증을 기존 25조원에서 30조원으로 추가 확대한다. 주택 PF사업장뿐 아니라 비주택 PF사업장에 대한 건설공제조합의 PF사업자 보증 프로그램도(4조원)도 신설한다.
건설사 워크아웃 등으로 사업 추진에 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에 대해 주금공·HUG가 증액 공사비 등에 추가 보증을 제공한다. PF 정상화 펀드 재원을 활용한 정상 PF 사업장에 대한 추가 자금 공급도 차질없이 이행할 방침이다.
PF 자금 공급과정에서 시행사·건설사에 과도한 수수료가 부과되는 사례가 없는지 점검할 예정이다.
사업성이 부족한 일부 사업장은 금융회사 스스로 체계적인 재구조화 또는 정리할 수 있는 여건을 조성하고 민간‧공공이 함께 재구조화‧정리에 필요한 자금과 인센티브를 지원한다.
2회 이상 만기연장이 이루어지는 PF 사업장에 대해서는 PF 대주단협약 상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 2/3이상 동의에서 3/4이상 동의로 하고 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선할 계획이다.
6개월 이상 연체 PF채권에 대해서는 3개월 내 경·공매를 원칙적으로 실시하도록 한다. 공매시 실질담보가치를 반영한 최종공매를 설정하고 경·공매 미흡 사업장에는 시가가 아닌 공시지가로 평가토록 한다.
민간·공공이 함께 재구조화·정리에 필요한 자금과 인센티브를 지원한다.
상대적으로 자금여력이 충분한 은행‧보험업권이 우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론을 조성해 민간수요를 보강하고 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 보아가며 필요 시 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대하기로 했다.
신디케이트론은 PF 사업성 평가 결과에 따라 경‧공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행할 예정이다.
부동산 등 부실채권의 원활한 정리를 지원하기 위해 캠코펀드에 우선매수권 도입을 추진한다. PF채권 매도자에게 캠코펀드 등이 차후 PF채권 처분시 재매입할 수 있는 기회를 부여하는 것이다.
이와 별도로 지난해 캠코에서 새마을금고에 지원한 1조1000억원에 더해 올해 중 새마을금고 2000억원, 저축은행업권 2000억원 등 총 4000억원 규모의 자금을 추가지원하기로 했다.
금융당국은 시장·건설사·금융사의 영향을 최소화할 수 있도록 건전성 등 금융사 한시적 규제완화 조치도 함께 병행한다.
부실화된 사업장에 금융회사가 신규자금을 지원하는 경우 그동안 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류됐으나 한시적으로 신규추가자금에 대해서는 건전성 분류를 정상까지 분류할 수 있도록 허용할 계획이다.
신규자금 공급으로 PF 사업장의 사업성이 개선되는 경우 사업성 재평가를 할 수 있는 근거를 명확히 함으로써 금융회사가 부동산 PF에 적극적으로 자금공급을 할 수 있도록 유도한다.
또 저축은행의 영업구역 내 신용공여 한도 규제를 완화하고 부실채권 펀드 투자로 인한 유가증권 보유 한도 초과를 허용한다. 상호금융의 재구조화 목적 공동대출 취급기준 일부도 완화한다.
보험사의 PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수)를 합리화하고 부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 RP매도(차입)를 인정한다. 종투사의 주거용 PF 대출 영업용순자본비율(NCR) 위험값 완화, 금투사의 PF-자산유동화기업어음(ABCP) 보증의 PF 대출 전환에 대한 위험값 완화 등도 추진한다.
2022년 하반기부터 시행한 저축은행 예대율 완화, 여전사 원화유동성비율 완화 등 제2금융권 규제유연화조치도 올해 말까지 추가 연장해 금융사의 유동성·건전성 관리 부담을 덜어준다.
PF사업장 매각 및 신디케이트론 지원 등으로 인한 손실 발생 시 금융회사 임직원 면책 등 인센티브 제공도 추진한다.
금융당국 관계자는 “부동산 PF 연착륙이 성공적으로 진행되기 위해서는 정책의 구체적인 방향과 수단을 시장에 투명하게 제공함으로써 예측가능성을 높이고 정책적 노력과 함께 시장참여자의 이해조정노력과 리스크에 상응하는 손실분담 등 PF 시장참여자의 자구노력이 병행될 필요가 있다”며 “금융권이 ‘질서있는 연착륙’의 책임있는 주체로서 스스로 해결한다는 각오로 역할에 최선을 다하도록 이번 대책을 추진해나갈 생각이며 연착륙 과정에서 캠코 등 공적역할확대가 필요한 경우 관계기관과 협의해 신속히 대응해 나갈 수 있는 체계를 구축하겠다”고 말했다.
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