심준섭 변호사

지역주택조합은 원칙적으로 일정한 지역에 거주하는 무주택 세대주가 조합을 결성하여 주택을 마련함으로써 주거 안정을 보호하는 목적의 제도입니다. 그렇기 때문에 지역주택조합을 설립하여 주택건설사업을 장기간 동안 시행하는 과정에서 조합원들의 권리ㆍ의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 직접 반영될 수 있는 실질적인 절차를 마련함으로써 소수 임원의 전횡을 사전에 방지하고 이를 통해 지역주택조합과 그 조합원들을 보호하기 위해 「주택법」은 다음과 같은 규제를 두고 있습니다.

주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등의 서류를 첨부하여 주택건설대지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 합니다(「주택법」 제11조 제1항, 「주택법 시행령」 제20조 제1항 제1호). 위 신청 시 제출하는 조합규약에는 "총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차"에 관한 사항이 포함되어야 하는데 "예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결"은 반드시 총회의 의결을 거치도록 정해야 합니다(「주택법 시행령」 제20조 제2항, 제3항 「주택법 시행규칙」 제7조 제6항 제3호).

이는 조합규약에 규정할 필수적인 총회의결사항을 사전적으로 통제하기 위한 입법적인 조치로서, 이에 따르면, ‘지역주택조합’은 총회의결을 거치지 않는 한 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 등의 법률행위를 할 수 없는 법령상 제한하에서만 설립인가 및 운영이 가능합니다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결).

그런데 지역주택조합에 있어 총회 결의사항을 이사회에 위임하는 것이 가능한지에 대해서는 아직 판례가 확립되지 않은 것으로 보입니다. 이와 관련하여 주식회사는 주주총회 결의사항을 이사회에 위임할 수 없다는 점에 대해 판례가 확고합니다. 다만, 대법원은 유사한 규정을 둔 「도시 및 주거환경정비법」의 적용을 받는 재개발조합에 대해 다음과 같이 판시하여 일정 정도는 대의원회에 위임할 수 있도록 하였습니다.

"구 도시정비법 제24조 제3항 제5호에서 '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약'을 총회의 의결사항으로 규정한 취지는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 조합원들의 의사가 반영될 수 있도록 절차적으로 보장하려는 것이다. 정비사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기는 어려우므로, 구 도시정비법 규정 취지에 비추어 사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거쳤다면 사전 의결을 거친 것으로 볼 수 있다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2015도9533 판결, 대법원 2018. 6. 15. 선고 2018도1202 판결 등 참조)."

이와 같은 판례의 태도는 지역주택조합의 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있을 것으로 보입니다. 즉, 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거친다면 그 범위에서 이사회에서 결정한다면 이는 사전 의결을 거친 적법한 결정에 해당할 것입니다.

■ 심준섭 변호사

심준섭 변호사는 서울대 로스쿨을 졸업하고, 대형로펌인 법무법인(유한) 바른 소속의 변호사로 건설부동산 관련 소송 및 자문 분야의 전문가입니다. 심준섭 변호사는 대한변호사협회 전세사기 피해지원 대책TF 위원으로서 주택도시보증공사 전세사기 피해상담, "전세피해 법률지원 매뉴얼" 및 "전세사기 피해자 지원 특별법 해설서" 집필에 참여하였습니다. 심준섭 변호사는 '변호사 심포도'로 네이버 블로그(https://blog.naver.com/shimpodo)를 운영하면서 법적 문제에 친근하게 접근할 수 있도록 돕고 있습니다.

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