[한국정경신문=이진성 기자] 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 최근 부동산 시장에서 가장 주목받는 전문가로 꼽힌다. 유튜브 채널, 라디오, 칼럼 등에서 부동산 정책을 소개하고 이에 대한 날카로운 평가로 대중의 주목을 받고 있다. 특히 고정 패널로 활동하고 있는 유튜브 채널 김구라 경제연구소에서는 유쾌하고 친숙한 표현으로 어렵기만 한 부동산 정책을 쉽게 풀어주는 모습도 보여준다.
김인만 소장은 정부의 최근 정책인 6·27 금융 규제가 시기적으로 적절했다고 평가하면서도 후속 대책이 절실하다는 입장을 내놨다. 일부 지역 아파트 가격이 단기간 지나치게 과열 됐기 때문에 불가피한 정책이었다면서도 이제는 정상화하는 방안이 필요하다는 설명이다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장이 서울의 한 카페에서 한국정경신문과 인터뷰를 하고 있다 (사진=이진성 기자)
▲부동산 시장에 대한 전망을 한다면
현재 상황에서 추가 후속 대책을 배제한 상황에서 전망을 하면 올해 상반기 보다는 하반기, 또 내년에는 지금보다 더 입주물량이 크게 감소하고 입주물량 부족은 2029년까지 이어진다. 인구는 감소하지만 지방에서 일자리와 대학을 찾아 인서울하는 수요이동이 있어 수도권은 수요감소보다는 되레 특정 연령대에서 증가하는 상황이다.
불확실성이 커지면서 이른바 ‘팔자’는 심리가 강해져 매물이 나오고 ‘사자’는 입장의 심리는 약해져 매수자가 줄어들면 가격이 떨어질 수 있다. 다만 6·27 대출 규제 심리효과는 3개월에서 길어야 6개월로, 이 정도로 가격 하락까지 이어지지는 않을 것 같다. 여름휴가 지나고 후속대책에 따라 만약 이 대책이 기대 이하라면 실망으로 다시 사자는 심리가 확산될 것 같다. 이렇게 되면 상승 가능성이 높고 후속대책이 강력해 이 정도면 믿고 기다려도 되겠다는 심리가 강해지게 되는데 이 경우 보합세가 더 이어질 수 있다.
장기적으로는 서울과 수도권은 상승세 이어갈 수 있고 단기적으로는 정책에 따라 일시적 조정이 될 수 있지만 말도 안되는 반시장적 정책으로 시장 기능을 죽이지 않는 한 쉽게 떨어지지는 않을 가능성이 높다.
▲정부의 금융 규제와 스트레스 DSR이 시장에 어떤 영향을 주는지
대출규제는 구매능력을 제한한다. 단기적으로 투자심리를 위축시키면서 거래량은 줄고 상승세는 꺾이게 되는 효과가 있다. 하지만 대출규제만으로 완벽한 수요억제를 할 수는 없다. 심리적 요인은 3~6개월이면 적응을 하기 때문에 급등하는 집값을 안정시키는 일시적 효과는 있겠지만 장기적으로는 역부족이다. 수요를 분산하거나 공급을 늘리는 후속대책이 제대로 나와야 한다.
▲이같은 규제는 시기적으로 적절했는지
6·27 대책은 시기적으로 적절했다고 생각한다. 올 5~6월 서울의 한강벨트 아파트 가격이 단기간 지나치게 과열됐기 때문에 상승세를 꺾을 강한 대책이 불가피했다.
다만 생활안정자금대출과 퇴거자금대출, 조건부전세대출 등 과도한 대출규제로 입주자 혼란, 전세와 월세시장 불안을 야기시키고 있다. 급한불을 껐다면 불필요한 과도한 규제는 정상화할 필요가 있어 보인다.
▲지금 가장 필요한 정책이 있다면
궁극적으로는 시간은 오래 걸리겠지만 지방에 대기업 일자리와 양질의 대학교를 육성해야 한다. 지방에서 서울로 유입되는 수요를 막을 필요가 있고 넘치는 수도권 수요과잉으로 주택이 부족한 만큼 양질의 아파트 공급을 늘리는 데도 집중해야 한다.
3기 신도시 남은 물량과 그린벨트 서리풀지구, 그 동안 발굴한 공공택지와 유휴부지에 대한 구체적인 공급계획을 발표하고 대대적인 청약을 실시해야 한다. 수요분산과 공급확대가 되지 않으면 절대 서울 주택 시장이 안정될 수 없다
▲다른 일을 했던 것으로 안다. 부동산에 관심을 가지게 된 계기는
20년전 직장 다니면서 치솟는 집값의 현실을 보고 투자도 해보고 실패도 맛 보면서 섣부른 투자의 위험성을 알았다. 물론 내 집 마련의 중요성도 깨닫는 계기였다. 나같은 시행착오를 하는 분들에게 도움을 드리기 위해 인터넷 활동을 하면서 인플루언서가 되고 방송을 하게 됐다. 그러다보니 자연스럽게 전문가가 된 것 같다. (김인만 소장은 LG전자 연구원 출신이다)
▲서울에 집을 사고 싶어 하는 심리는
고도성장에서 저성장, 경기침체로 모두가 잘사는 세상은 사실상 끝났다. 불안을 느끼는 시장의 수요자들은 보다 확실한 대안을 찾기 시작했고, 또 투기를 억제하기 위해 다주택자 규제를 강화한 영향 등으로 똘똘한 한 채 현상이 심화된 것이다. 서울과 격차가 벌어지는 지방의 자산가들의 자본이 서울로 유입되면서 결과적으로 서울 선호사상은 더욱 강화됐다.
▲김인만 소장은
김인만 소장은 김인만 부동산경제연구소 대표로 '유튜브 김구라 경제연구소' 고정패널로 활동 중이다. 또 부동산R114 VIP상담위원을 비롯해 국토연구원 부동산시장 전문가 자문단으로도 이름을 올렸고 KBS·MBC·SBS 등 각종 방송에 출연하고 있다.
한국은행과 서울시, 연세대학교, 서강대학교 등 강연을 비롯해 3년 후 오르는 아파트 등 15권의 책을 집필하기도 했다.